Fundos imobiliários ou imóveis: em qual investir?

Muitas pessoas costumam pensar na sua casa própria como um investimento imobiliário, entretanto, essa é uma ideia que deveria ser repensada e relativizada. 

Investimentos imobiliários estão diretamente relacionados com aporte de dinheiro para esse fim, desde que o objetivo seja a extração de uma renda a partir desse investimento. Se você tem apenas sua casa, onde mora, ela tem um papel utilitário e não de obtenção de renda, logo, não seria na verdade um investimento imobiliário.

Mas o que poucas pessoas sabem é que é possível investir no mercado de imóveis através de um instrumento conhecido como Fundos Imobiliários, que é negociado na bolsa de valores.

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O que são os fundos imobiliários?

Os denominados fundos de investimento imobiliário (FIIs) constituem em um conjunto de pessoas, nesse caso, investidores, que colocam seu dinheiro em um fundo com o objetivo de investir em imóveis.

Qualquer tipo de “fundo” em si tem essa finalidade, a junção de recursos de diversas pessoas, centralizando esse dinheiro em um local que seja utilizado para objetivos em comum dos investidores envolvidos. Nesse caso em específico, o objetivo é a obtenção de imóveis com potencial de valorização e geração de renda (aluguéis).

É um tipo de investimento importante para quem busca um equilíbrio entre segurança e potencial de rentabilidade no mundo dos investimentos. O investidor recebe os ganhos gerados nos investimentos imobiliários, realizados por um gestor profissional.

Sendo assim, em termos de gerenciamento de risco, os FIIs estão na zona de segurança entre o mercado de ações e as alocações de renda fixa, por exemplo, e seu potencial de rentabilidade também vai de encontro a isso, sendo o meio termo nesses quesitos.

Características dos investimentos em imóveis físicos

O investimento em imóveis é uma característica cultural do Brasil. Historicamente, é onde os brasileiros mais gostam de direcionar seu dinheiro para obter algum tipo de rendimento ou benefício futuro, excluindo neste caso, imóveis que os indivíduos compram com objetivo de moradia.

Diversas variáveis estão descritas nas valorizações ou desvalorizações dos imóveis. O local em que se localiza, características do ambiente ao derredor do imóvel e a própria estética e tamanho podem influenciar na precificação de imóvel físico.

Qualquer alteração nesses fatores pode aumentar ou diminuir seu valor de compra. Além disso, outros fatores podem influenciar nisso, como variações de oferta e demanda, além, é claro, da tão mencionada inflação.

Segundo o índice FIPEZAP, desde 2014, os imóveis não alteraram a média de seu valor, sendo assim, muitas pessoas podem pensar que isso significa algo relativamente bom, afinal, não diminuiu de preço. Porém, essa é uma ideia equivocada, pois comparando com o aumento da inflação nesse quesito, temos a conclusão que, na prática, eles perderam sim muito valor. 

Sendo assim, é preciso ter cautela quando estamos avaliando o valor de um imóvel. Podemos ver isso através do gráfico que compara o preço de venda de imóveis, pelo índice FIPEZAP e o índice IPCA ao longo dos anos.

No Brasil, vale ressaltar que culturalmente costuma-se acreditar muito que imóveis físicos são investimentos muito seguros. Entretanto é preciso ter cuidado para que também não tenhamos uma falsa sensação de segurança, que inevitavelmente acaba sendo criada em grande parte das pessoas quanto ao investimento em imóveis, não estando isento de riscos, que serão melhor detalhados mais a frente nas desvantagens.

Sendo assim, dentro dessa possibilidade do setor imobiliário de investir na construção ou compra de imóveis físicos ou em fundos imobiliários, surge a dúvida: Quais as principais diferenças que temos nesses dois tipos de investimento? Para isso é importante explorar algumas vantagens e desvantagens dentro dessas possibilidades.

Comprar imóveis físicos ou fundos imobiliários: Vantagens e desvantagens

Após essa breve descrição de algumas características tanto dos imóveis físicos, quanto dos FIIs, podemos fazer uma comparação mais precisa de ambos.

Para saber qual é o melhor investimento, precisamos primeiramente entender que tipo de análise estamos fazendo, qual vertente e objetivo são de maior prioridade a quem está investindo.

Investir na compra ou construção de imóveis físicos atende uma possível necessidade de controle sobre as decisões em seus imóveis de forma praticamente exclusiva de quem o construiu, nesse caso, o proprietário.

No caso dos FIIs, seu capital estará na mão de um gestor que decidirá quanto e qual imóvel seu dinheiro será investido, sendo assim, qualquer objeção do investidor com as decisões do gestor só podem ser alteradores, caso os outros investidores do mesmo fundo também levem em consideração a sua discordância, caso contrário, nada pode feito.

Nesse caso, é preciso conhecer muito bem a capacidade profissional do seu gestor, além de ficar de olho em uma possível presença de conflitos de interesse entre quem está gerindo e o cotista, ou seja, quem adquire cotas de FIIs, isso é uma questão extremamente importante.

Conhecendo o risco de investir em imóveis e fundos imobiliários

Quanto a questão de acidentes, reparos de imóveis, reformas e afins, sempre será de responsabilidade do proprietário gastar dinheiro para que essas questões sejam resolvidas, enquanto nos fundos imobiliários os investidores não precisam se preocupar com esse possível gasto futuro.

Vale ressaltar que durante uma construção, este risco de mudança na precificação pode ser algo a se preocupar, não tornando 100% certo o valor ao qual se gastará para ter a posse de tal imóvel.

Outra questão interessante são os riscos de crédito, quando comparamos fundos de tijolo (construções de fato) e fundos de papel (que são empréstimos e créditos imobiliários). Supondo que se tenha posse de um imóvel físico ao qual está sendo alugado para alguém, caso o locatário não consiga pagar aluguel, isso não vai alterar a questão da precificação e o valor do imóvel. 

Importante ressaltar que no caso de fundos de papel, ou seja, empréstimos que são tomados através do CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) ou LCI (Letras de Crédito Imobiliário) existe o risco de não serem pagos, sendo assim, caso quem emprestou não tiver as garantias legais que o proteja de possível inadimplência, há riscos da perda de boa parte do seu capital, se não quase todo ele. Tornando esse risco extra aos fundos de papel, quando comparados aos fundos de tijolo.

Uma diferença bastante importante é a questão burocrática e jurídica. Enquanto nos imóveis físicos temos uma grande burocracia e gastos extras com documentações, nos fundos imobiliários isso é praticamente inexistente.

Tributos

Na questão do imposto de renda, por exemplo, os FIIs são isentos de taxação deste tipo, diferente de quando compramos um imóvel físico. O único imposto realmente pago nos FIIs é sobre a valorização de capital do mesmo, porém no recebimento de proventos (como se fosse o aluguel dos FIIs) não há nenhuma cobrança do tipo a ser feita.

Para onde vai o dinheiro arrecadado dos impostos?

Falando um pouco mais da questão e das vantagens e desvantagens dos investimentos em si, os FIIs acabam tomando a frente dos imóveis físicos. Para obter um imóvel hoje é necessária uma grande quantia de dinheiro, na casa de centenas de milhares, ou até mesmo na casa do milhão de Reais, sendo preciso grande capital disponível para investir e ainda assim, boa parte do patrimônio, se não ele todo, que ficaria comprometido e concentrado em um único ativo.

No mundo dos investimentos essa concentração de capital em único ativo não é vista como uma decisão interessante. Sendo assim, os FIIs seriam uma possibilidade nesse sentido, ao passo que com pouco recurso financeiro já se consegue comprar cotas de investimentos em FIIs que é algo bastante considerável.

Dessa forma, há um reflexo também na questão da confiança financeira. Afinal, esse baixo recurso necessário para o fundos imobiliários faz com que se possa ter uma carteira muito diversificada de investimentos em diferentes fundos imobiliários com o dinheiro que se compraria apenas um imóvel físico.

E é por isso que como já citamos, comprar imóveis traz ao brasileiro uma falsa sensação de segurança, o que faz com que se tenha algumas decisões ruins nessa questão. Comprar FIIs torna ainda maior a possibilidade de investir em imóveis aos quais fisicamente nem se teria acesso para compra.

A liquidez do seu investimento em imóveis

Nesse momento, chegamos numa questão importantíssima: A liquidez dos investimentos. Enquanto nos imóveis físicos, ocorre uma grande burocracia, gastos com propaganda e corretoras, além do possível tempo de vacância do local, ao qual não se pode prever. 

Os gastos de venda de imóveis são estimados e podem chegar a até 7% do valor total do imóvel, o que é algo considerável. E nessa questão de vacância, caso não tenha nenhum inquilino no imóvel, o próprio proprietário vai ter que lidar com custos de IPTU e outros.

Porém, optar por fundos de investimento imobiliário tornam possível a venda de suas cotas de imóveis investidos ainda em poucos dias, além da facilidade de venda pela plataforma do home broker, onde se compra e vende cotas de FIIs.

Os riscos de flutuação de juros são maiores dentro dos imóveis físicos. Baixos juros, diminuem o preço das parcelas e torna mais viável para mais pessoas comprarem imóveis. Porém, o aumento de juros inviabiliza parte das pessoas na obtenção e compra de imóvel, com a possibilidade de criar dívidas.

Outra questão importante, é que a junção de capitais dos investidores dentro dos fundos de investimento imobiliário tornam um montante de maior valor e esse detalhe torna visível a possibilidade de se ter uma capacidade maior de negociação dentro do mercado dos imóveis.

Obviamente há diversos fatores que possam contribuir para o investidor escolher entre imóveis ou fundos imobiliários, porém depende do que estamos falando. 

Numa visão estritamente financeira, a obtenção de FIIs tem diversas vantagens sobre os imóveis. Porém, com a questão psicológica e essa própria questão de conforto e de visibilidade do que se está investindo, talvez os imóveis físicos tenham seu lugar. É uma reflexão referente ao perfil do investidor, necessitando-se entender inclusive as particularidades e características de seu perfil, avaliando suas prioridades.

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